遂溪縣自然資源局關于印發(fā)《遂溪縣解決不動產統(tǒng)一登記有關歷史遺留問題的處理方案》的通知

遂自然資﹝2024﹞292號

各鎮(zhèn)人民政府、遂城街道辦事處，縣直屬有關單位：

　　《遂溪縣解決不動產統(tǒng)一登記有關歷史遺留問題的處理方案》業(yè)經縣政府第十七屆36次常務會議、縣委十四屆第 76 次常委會 (擴大 )會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。在執(zhí)行過程中遇到的問題，請及時反饋給我局。

　　遂溪縣自然資源局     

　　2024年3月18日     

遂溪縣解決不動產統(tǒng)一登記有關歷史遺留問題的處理方案

　　為積極穩(wěn)妥推進我縣不動產統(tǒng)一登記工作，進一步解決不動產登記歷史遺留問題，切實保護權利人合法權益，根據《自然資源部關于加快解決不動產登記若干歷史遺留問題的通知》（自然資發(fā)〔2021〕1號）精神，結合我縣實際，現(xiàn)就不動產統(tǒng)一登記工作中遇到的問題，提出如下處理方案。

　　一、處理原則

　　（一）堅持以人民為中心的發(fā)展思想，以“依法依規(guī)、尊重歷史、面對現(xiàn)實、為民利民”為原則，以維護人民群眾利益為核心，妥善解決不動產登記歷史遺留問題。

　　（二）堅持以歷史的眼光看待歷史問題，按照各個不同歷史時期的法律法規(guī)及政策規(guī)定，區(qū)別對待，妥善處理。對該補辦手續(xù)的必須補辦，該繳納稅費的堅決繳納。

　　（三）涉及不動產登記歷史遺留問題的房地產項目的責任人為開發(fā)建設單位；房改房、經適房、集資房和職工福利房的責任人為建設單位，因撤并等原因導致單位滅失的，可由現(xiàn)權利人承擔責任人義務；自建房的責任人為建設單位或個人。責任人應主動向相關部門提出解決歷史遺留問題的申請，繳納相關稅費，積極配合不動產登記機關解決問題。

　　（四）住宅小區(qū)在開發(fā)建設中存在違反土地規(guī)劃條件、違反土地出讓合同、改變土地批準用途、超用地紅線、超容積率、缺失土地權屬來源材料等問題，但已辦理首次登記或房屋已全部（或部分）登記到業(yè)主名下，不動產登記機構應按照“便民利民、穩(wěn)定連續(xù)”的原則予以辦理，將有關情況書面如實告知相關當事人，并在不動產登記簿和不動產權證書上如實記載。

　　（五）在集體所有的土地上開發(fā)的商品住房，一律不得辦理不動產登記。

　　二、適用范圍及時間

　　本處理方案適用范圍為2016年6月30日遂溪縣不動產統(tǒng)一登記實施前在本縣城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內的歷史遺留問題。

　　三、分類處理

　　（一）關于已辦理房屋產權證但未辦理土地使用證問題。

　　對于已辦理房屋產權證但未辦理土地使用證，當事人申請辦理不動產登記的，縣自然資源部門應查核土地權屬來源情況，按如下方式處置：

　　1. 有符合劃撥規(guī)定的土地權屬來源，若房屋所有權未發(fā)生過轉移的，按劃撥土地使用權進行權屬公告后，辦理土地使用權及房屋所有權的不動產登記；若房屋所有權已發(fā)生轉移的，按劃撥土地使用權進行權屬公告，經依法處理后，由現(xiàn)房屋權利人補辦土地出讓手續(xù)，繳納相關稅費，方可申請辦理不動產登記。

　　2. 有合法出讓土地權屬來源，若房屋所有權未發(fā)生過轉移的，按出讓土地使用權進行權屬公告后，辦理土地使用權及房屋所有權的不動產登記；若房屋所有權已發(fā)生轉移的，按出讓土地使用權進行權屬公告，經依法處理后，繳納相關稅費，辦理不動產登記。

　　3. 已分層分套辦理了房屋產權證的政策性住房、集資房，土地性質為劃撥的直接申請不動產登記的，應予受理。若房屋所有權已發(fā)生轉移的，按劃撥土地使用權進行權屬公告，經依法處理后辦理不動產登記。

　　（二）關于已辦理土地使用證，房屋已建好使用但沒有合法建設手續(xù)問題。

　　1.已辦理相關報建、竣工驗收手續(xù)的，當事人按當時相關政策辦理不動產登記。

　　2. 2002年12月1日《廣東省土地使用權交易市場管理規(guī)定》實施前建成的房屋，沒有合法建設、竣工工程手續(xù)的，權利人提供有建筑工程質量鑒定單位（機構）出具的《民用建筑安全性鑒定評級鑒定報告》，由住建部門出具認定或核實意見，經依法處理后，按當時相關政策辦理不動產登記。

　　3. 2002年12月1日《廣東省土地使用權交易市場管理規(guī)定》實施后至2013年4月1日《遂溪縣城鄉(xiāng)規(guī)劃建設管理規(guī)定（2013版）》實施前建成的房屋，沒有合法建設手續(xù)的，權利人提供有建筑工程質量鑒定單位（機構）出具的《民用建筑安全性鑒定評級鑒定報告》，由住建部門出具認定或核實意見，經依法處理后，方可申請辦理不動產登記。

　　（三）關于行政事業(yè)單位、國資企業(yè)已辦理土地證但地上房屋未辦理房產證的問題。

　　行政事業(yè)單位、國資企業(yè)已辦理土地使用證，房屋已建好使用未辦理房產證的，沒有《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程施工許可證》以及未取得《竣工驗收備案表》的，權利人需提供有建筑工程質量鑒定單位（機構）出具的《民用建筑安全性鑒定評級鑒定報告》，經住建部門出具認定或核實意見，經依法處理，繳納相關稅費后，方可申請辦理不動產登記。

　　（四）關于房改房手續(xù)未完善無法辦理不動產登記的問題。

　　1. 單位職工未按規(guī)定辦理房改房手續(xù)的，可按當時政策完善房改房手續(xù)并補繳相關費用，如房屋面積超出批準面積且超出部分非私自加建亂建的，需補交差價，繳納相關稅費，提供繳納憑證及完稅證明，單位出具證明，并提供有建筑工程質量鑒定單位（機構）出具的《民用建筑安全性鑒定評級鑒定報告》，由住建部門出具認定或核實意見，方可辦理，并在不動產登記簿及不動產權證書“附記”中備注超出面積。

　　2. 如非單位職工購買的，按照“尊重歷史、無錯優(yōu)先、違法必究”原則，進行相應處理，補交差價，繳納相關稅費，方可辦理。

　　（五）住宅小區(qū)（含獨立幢）違反土地規(guī)劃條件超容積率或超建筑面積建設的問題。

　　1. 2013年4月1日《遂溪縣城鄉(xiāng)規(guī)劃建設管理規(guī)定（2013版）》實施前已取得《建設工程規(guī)劃許可證》，且《建設工程施工許可證》、竣工驗收等手續(xù)齊備，土地沒有設定容積率，應計容面積沒有超過建設工程規(guī)劃批準面積的，無需補繳地價差，給予登記。

　　2. 2013年4月1日《遂溪縣城鄉(xiāng)規(guī)劃建設管理規(guī)定（2013版）》實施前以及實施后至2016年6月30日遂溪縣不動產統(tǒng)一登記實施前已取得《建設工程規(guī)劃許可證》，且《建設工程施工許可證》、竣工驗收等手續(xù)齊備，土地沒有設定容積率，但應計容面積超過工程規(guī)劃批準面積；或原始檔案資料依據《關于公布實施遂溪縣城區(qū)國有土地使用權基準地價的通知》（遂價（2010）6號）已取得政府或政府部門相關批準設定容積率并繳納相關土地出讓金，但應計容面積或建設工程規(guī)劃批準面積超過此容積率開發(fā)強度的；超出面積部分需補繳地價差并繳納相關稅費。

　　3. 樓盤負擔了道路和巷道等部分公共設施配套用地，且有相關土地權屬來源佐證材料的，可按容積率給予折算建筑面積。

　　4. 針對違反土地規(guī)劃條件超容積率或超建筑面積建設的，擅自占用公共巷道擴建、房屋建筑超出宗地紅線等違建部分不予登記，并在不動產登記簿和不動產權證書附記欄標注“實測房屋建筑面積**平方米，核準登記房屋建筑面積**平方米，超出核準登記的房屋建筑面積**平方米；超出核準登記的房屋建筑面積不予登記”；房屋平面圖上以虛線標注違建部分。

　　（六）關于不同時期、不同類型的土地處置遺留問題。

　　解決土地處置遺留問題，原則上尊重歷史，分不同時間段、不同類型采取掛牌、協(xié)議出讓等方式按照處置時的政策規(guī)定處理后可依法辦理不動產登記。

　　1. 2002年12月1日《廣東省土地使用權交易市場管理規(guī)定》實施前用地單位（包括行政企事業(yè)單位）因倒閉、破產、撤銷、兼并、搬遷等方式處置土地，對有合法土地權屬來源的，且符合城市規(guī)劃的，可以依法辦理不動產登記。若已發(fā)生轉移行為的，由現(xiàn)權利人補辦土地出讓手續(xù)后，繳納相關稅費，辦理不動產登記。

　　2. 在2007年6月30日《國土資源部 監(jiān)察部關于落實工業(yè)用地招標拍賣掛牌出讓制度有關問題的通知》實施前通過協(xié)議轉讓取得的，并簽訂土地轉讓合同的工業(yè)用地，有合法土地權屬來源且符合土地利用規(guī)劃和城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，或符合國土空間規(guī)劃的，可依法辦理不動產登記。屬于劃撥土地的，若已發(fā)生轉移行為的，由現(xiàn)權利人補辦土地出讓手續(xù)后，繳納相關稅費，辦理不動產登記。

　　3. 原遂溪縣縣城建設辦公室因縣城建設和開發(fā)需要對拆遷安置戶和困難戶安排土地建房的問題。雖沒有取得土地使用證，但有合法土地權屬來源，經公告后無異議，應予受理并辦理不動產登記。屬于劃撥土地的，發(fā)生轉移行為必須補辦土地出讓手續(xù)和繳納相關稅費后辦理不動產登記。對于歷史原因導致權屬來源材料不符合不動產登記要求的，可根據取得土地使用時的有關政策予以認定。

　　4. 少數(shù)集體企業(yè)或鎮(zhèn)（街）、村于20世紀90年代使用集體土地進行工廠、加油站等非住宅建設的，由縣自然資源部門進行規(guī)劃審查，不符合土地利用規(guī)劃和城鄉(xiāng)總體規(guī)劃的，或不符合國土空間規(guī)劃的，不予辦理不動產登記。符合規(guī)劃的，按照《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》的要求，由縣自然資源部門會同屬地鎮(zhèn)（街道）重新確認土地所有權。若確定為國有土地的，按照國有劃撥土地辦理不動產登記；權利人可在國有劃撥的基礎上，補辦土地出讓手續(xù)，繳納相關稅費后申請辦理不動產變更登記，將土地使用權類型由劃撥變更為出讓。

　　5. 原個別單位或個人與中林集團雷州林業(yè)局有限公司、廣東省廣前糖業(yè)發(fā)展有限公司簽訂相關征地協(xié)議，已繳納相關款項，但至今未有辦理用地審批手續(xù)的，依據協(xié)議書簽訂的范圍，統(tǒng)一將土地使用權收歸縣人民政府所有并辦理不動產登記，待完成用地審批手續(xù)后，依法供地使用。

　　6. 單位、個人已使用土地（房產），但實際用地面積與證載（批準）面積不一致的：

　　（1）尚未辦理土地（房產）登記手續(xù)的，若實際面積少于批準面積，按實際測量面積辦理不動產登記；若實際面積大于批準面積，房屋超出部分非擅自加建亂建，與原有建筑是密不可分的同一主體建筑的，在不違反土地規(guī)劃條件且無爭議的情況下，提供有建筑工程質量鑒定單位（機構）出具的《民用建筑安全性鑒定評級鑒定報告》，由住建部門出具認定或核實意見，按照有關規(guī)定依法處罰，超出面積部分按規(guī)定繳納相關稅費后辦理不動產登記，并在不動產登記簿及不動產權證書“附記”中備注超出面積。

　　（2）已辦理土地（房產）登記手續(xù)的，若實際面積少于證載面積，按實際測量面積進行更正登記手續(xù)；若實際面積大于證載面積的，房屋超出部分非擅自加建亂建，與原有建筑是密不可分的同一主體建筑的，在不違反土地規(guī)劃條件且無爭議的情況下，提供有建筑工程質量鑒定單位（機構）出具的《民用建筑安全性鑒定評級鑒定報告》，由住建部門出具認定或核實意見，按照有關規(guī)定依法處理，超出面積部分按規(guī)定補辦出讓手續(xù)，繳納相關稅費，并在不動產登記簿及不動產權證書“附記”中備注超出面積。

　　四、本處理方案匯集遺漏的、未陳述的其他歷史遺留問題，若符合國家、省、市的文件規(guī)定，可參照執(zhí)行上級文件解決。

　　五、凡法律法規(guī)政策明令禁止的，不納入處理范圍，另行依法處理。對于把握不準的歷史遺留問題，按照“一事一議”原則報請縣人民政府同意后方可辦理。

　　六、我縣原有文件規(guī)定與本方案相沖突的，以本方案為準。如國家、省、市政策有新規(guī)定，或發(fā)現(xiàn)其他必須調整的情形，我縣將再作相應調整。

　　七、本方案由縣自然資源局負責解釋。

　　八、本方案自發(fā)布之日起實施，有效期三年。

　　附則：遂溪縣解決不動產統(tǒng)一登記有關歷史遺留問題處理方案實施細則

附則

　　遂溪縣解決不動產統(tǒng)一登記有關歷史遺留問題處理方案實施細則

　　為規(guī)范劃撥土地補辦出讓手續(xù)的辦法和相關費用繳納標準，便于群眾辦理，減少群眾跑動次數(shù)，更好地把《遂溪縣解決不動產統(tǒng)一登記有關歷史遺留問題的處理方案》（以下簡稱《處理方案》）落實到位，切實解決遂溪縣不動產統(tǒng)一登記歷史遺留問題，依據《自然資源部關于加快解決不動產登記若干歷史遺留問題的通知》（自然資發(fā)〔2021〕1號）的規(guī)定，按照用地行為發(fā)生時的法律法規(guī)，區(qū)分不同時段、不同類型的歷史遺留問題確定處理政策補辦用地手續(xù)、辦理不動產登記的原則，特制定本細則。

　　第一條 關于《處理方案》所涉罰款、土地出讓金等款項及相關費用的收繳辦法按現(xiàn)行政策執(zhí)行，計算口徑按不同年限分段分級及相應標準執(zhí)行。

　　（一）土地出讓金

　　1. 2010年6月1日《關于公布實施遂溪縣城區(qū)國有土地使用權基準地價的通知》（遂價〔2010〕6號，以下簡稱“遂價〔2010〕6號文”）實施前產生轉移行為的土地及建成的房屋，土地出讓金收取標準按土地所在位置依據《關于公布遂溪縣城區(qū)國有土地定級基準地價的通知》（遂價〔2002〕7號）所規(guī)定的基準地價的50%執(zhí)行收繳。

　　2. 2010年6月1日《關于公布實施遂溪縣城區(qū)國有土地使用權基準地價的通知》（遂價〔2010〕6號）實施后產生轉移行為的土地及建成的房屋，土地出讓金收取標準按土地所在位置依據遂價〔2010〕6號文所規(guī)定的基準地價的50%執(zhí)行收繳。

　　（二）容積率差價

　　補繳容積率差價，按以下公式計算收取：

　　1. 增加計容建筑面積補交土地出讓金的計算公式為：應補交的土地出讓金＝樓面地價×增加的計容建筑面積。

　　2. 增加層數(shù)建筑面積補交土地出讓金的計算公式為：應補交的土地出讓金＝樓面地價×增加的層數(shù)建筑面積。

　　個人建房房屋層數(shù)不超過6層，總高度不超過23米（含坡屋頂高度不大于2.2米）的，無需補繳。

　　（三）基礎設施配套費

　　基礎設施配套費根據房屋建筑面積核算，按以下標準執(zhí)行：

　　1. 城區(qū)范圍內，城市基礎設施配套費按建筑成本價的4%收取，私人自建自住的住宅不納入此收費范圍；

　　2. 鎮(zhèn)村范圍內，村鎮(zhèn)基礎設施配套費按建筑成本價的5%收取。

　　上述費用依據縣住建部門出臺的《遂溪縣房屋工程建筑經濟指標》中的（房屋竣工年份）建筑成本價核算征收。若房屋竣工年份早于《2005年遂溪縣房屋工程建筑經濟指標》，則按《2005年遂溪縣房屋工程建筑經濟指標》建筑成本價核算征收。

　　（四）相關稅費

　　由縣稅務部門按相關規(guī)定征收。

　　（五）行政處罰

　　1. 2002年7月1日《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》實施前產生轉移行為的土地及建成的房屋，依照如下標準執(zhí)行：

　　（1）涉及土地違法的，按土地面積處予15元/平方米罰款。

　　（2）涉及規(guī)劃違法建設的，依據《自然資源違法行為立案查處工作規(guī)程（試行）》城鄉(xiāng)規(guī)劃違法建設中涉及工程造價罰款基數(shù)的認定，按房屋違法建設面積的工程造價的5%進行處罰。

　　2. 2002年7月1日《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》實施后至2013年4月1日《遂溪縣城鄉(xiāng)規(guī)劃建設管理規(guī)定（2013版）》實施前產生轉移行為的土地及建成的房屋，依照如下標準執(zhí)行：

　　（1）涉及土地違法的，按土地面積處予30元/平方米罰款。

　　（2）涉及規(guī)劃違法建設的，依據《自然資源違法行為立案查處工作規(guī)程（試行）》城鄉(xiāng)規(guī)劃違法建設中涉及工程造價罰款基數(shù)的認定，按房屋違法建設面積的工程造價的6%進行處罰。

　　3. 2013年4月1日《遂溪縣城鄉(xiāng)規(guī)劃建設管理規(guī)定（2013版）》實施后至2016年6月30日遂溪縣不動產統(tǒng)一登記實施前建成的房屋，依照如下標準執(zhí)行：

　　涉及規(guī)劃違法建設的，依據《自然資源違法行為立案查處工作規(guī)程（試行）》城鄉(xiāng)規(guī)劃違法建設中涉及工程造價罰款基數(shù)的認定，按房屋違法建設面積的工程造價的6%進行處罰。

　　上述相關罰款及費用依據縣住建部門出臺的《遂溪縣房屋工程建筑經濟指標》中的（房屋竣工年份）建筑成本價核算征收。若房屋竣工年份早于《2005年遂溪縣房屋工程建筑經濟指標》，則按《2005年遂溪縣房屋工程建筑經濟指標》建筑成本價核算征收。

　　（六）防空地下室易地建設費

　　按規(guī)定需建設防空地下室而沒進行建設的，防空地下室易地建設費收費標準如下：

　　防空地下室易地建設費收費標準為每平方米1200元，其中：地面總建筑面積2000平方米（含）以下的民用建筑[10層（含）以上或基礎埋深達3米（含）以上的除外]收費標準為每平方米400元。

　　第二條 《處理方案》中的六大類歷史遺留問題統(tǒng)一由遂溪縣土地交易服務中心按規(guī)定收件辦理。

　　第三條 上述款項中土地出讓金、基礎設施配套費、土地違法罰款等款項由縣自然資源部門依法組織執(zhí)收，防空地下室易地建設費等款項由縣住房和城鄉(xiāng)建設部門依法組織執(zhí)收，規(guī)劃違法罰款等款項由縣城市管理和綜合執(zhí)法部門依法組織執(zhí)收，并根據非稅收入相關規(guī)定繳入縣財政；相關稅費由縣稅務部門依法征收。

　　第四條 本細則由縣自然資源、住房和城鄉(xiāng)建設、城市管理和綜合執(zhí)法、財政、稅務部門負責解釋。

　　第五條 本細則與《處理方案》同時施行。