遂部規-2024-001

遂溪縣自然資源局關于印發《遂溪縣解決不動產統一登記有關歷史遺留問題的處理方案》的通知

遂自然資﹝2024﹞292號

各鎮人民政府、遂城街道辦事處，縣直屬有關單位：

　　《遂溪縣解決不動產統一登記有關歷史遺留問題的處理方案》業經縣政府第十七屆36次常務會議、縣委十四屆第 76 次常委會 (擴大 )會議審議通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。在執行過程中遇到的問題，請及時反饋給我局。

遂溪縣自然資源局

2024年3月18日

遂溪縣解決不動產統一登記有關歷史遺留問題的處理方案

　　為積極穩妥推進我縣不動產統一登記工作，進一步解決不動產登記歷史遺留問題，切實保護權利人合法權益，根據《自然資源部關于加快解決不動產登記若干歷史遺留問題的通知》（自然資發〔2021〕1號）精神，結合我縣實際，現就不動產統一登記工作中遇到的問題，提出如下處理方案。

　　一、處理原則

　　（一）堅持以人民為中心的發展思想，以“依法依規、尊重歷史、面對現實、為民利民”為原則，以維護人民群眾利益為核心，妥善解決不動產登記歷史遺留問題。

　　（二）堅持以歷史的眼光看待歷史問題，按照各個不同歷史時期的法律法規及政策規定，區別對待，妥善處理。對該補辦手續的必須補辦，該繳納稅費的堅決繳納。

　　（三）涉及不動產登記歷史遺留問題的房地產項目的責任人為開發建設單位；房改房、經適房、集資房和職工福利房的責任人為建設單位，因撤并等原因導致單位滅失的，可由現權利人承擔責任人義務；自建房的責任人為建設單位或個人。責任人應主動向相關部門提出解決歷史遺留問題的申請，繳納相關稅費，積極配合不動產登記機關解決問題。

　　（四）住宅小區在開發建設中存在違反土地規劃條件、違反土地出讓合同、改變土地批準用途、超用地紅線、超容積率、缺失土地權屬來源材料等問題，但已辦理首次登記或房屋已全部（或部分）登記到業主名下，不動產登記機構應按照“便民利民、穩定連續”的原則予以辦理，將有關情況書面如實告知相關當事人，并在不動產登記簿和不動產權證書上如實記載。

　　（五）在集體所有的土地上開發的商品住房，一律不得辦理不動產登記。

　　二、適用范圍及時間

　　本處理方案適用范圍為2016年6月30日遂溪縣不動產統一登記實施前在本縣城鎮規劃區范圍內的歷史遺留問題。

　　三、分類處理

　　（一）關于已辦理房屋產權證但未辦理土地使用證問題。

　　對于已辦理房屋產權證但未辦理土地使用證，當事人申請辦理不動產登記的，縣自然資源部門應查核土地權屬來源情況，按如下方式處置：

　　1. 有符合劃撥規定的土地權屬來源，若房屋所有權未發生過轉移的，按劃撥土地使用權進行權屬公告后，辦理土地使用權及房屋所有權的不動產登記；若房屋所有權已發生轉移的，按劃撥土地使用權進行權屬公告，經依法處理后，由現房屋權利人補辦土地出讓手續，繳納相關稅費，方可申請辦理不動產登記。

　　2. 有合法出讓土地權屬來源，若房屋所有權未發生過轉移的，按出讓土地使用權進行權屬公告后，辦理土地使用權及房屋所有權的不動產登記；若房屋所有權已發生轉移的，按出讓土地使用權進行權屬公告，經依法處理后，繳納相關稅費，辦理不動產登記。

　　3. 已分層分套辦理了房屋產權證的政策性住房、集資房，土地性質為劃撥的直接申請不動產登記的，應予受理。若房屋所有權已發生轉移的，按劃撥土地使用權進行權屬公告，經依法處理后辦理不動產登記。

　　（二）關于已辦理土地使用證，房屋已建好使用但沒有合法建設手續問題。

　　1.已辦理相關報建、竣工驗收手續的，當事人按當時相關政策辦理不動產登記。

　　2. 2002年12月1日《廣東省土地使用權交易市場管理規定》實施前建成的房屋，沒有合法建設、竣工工程手續的，權利人提供有建筑工程質量鑒定單位（機構）出具的《民用建筑安全性鑒定評級鑒定報告》，由住建部門出具認定或核實意見，經依法處理后，按當時相關政策辦理不動產登記。

　　3. 2002年12月1日《廣東省土地使用權交易市場管理規定》實施后至2013年4月1日《遂溪縣城鄉規劃建設管理規定（2013版）》實施前建成的房屋，沒有合法建設手續的，權利人提供有建筑工程質量鑒定單位（機構）出具的《民用建筑安全性鑒定評級鑒定報告》，由住建部門出具認定或核實意見，經依法處理后，方可申請辦理不動產登記。

　　（三）關于行政事業單位、國資企業已辦理土地證但地上房屋未辦理房產證的問題。

　　行政事業單位、國資企業已辦理土地使用證，房屋已建好使用未辦理房產證的，沒有《建設用地規劃許可證》《建設工程施工許可證》以及未取得《竣工驗收備案表》的，權利人需提供有建筑工程質量鑒定單位（機構）出具的《民用建筑安全性鑒定評級鑒定報告》，經住建部門出具認定或核實意見，經依法處理，繳納相關稅費后，方可申請辦理不動產登記。

　　（四）關于房改房手續未完善無法辦理不動產登記的問題。

　　1. 單位職工未按規定辦理房改房手續的，可按當時政策完善房改房手續并補繳相關費用，如房屋面積超出批準面積且超出部分非私自加建亂建的，需補交差價，繳納相關稅費，提供繳納憑證及完稅證明，單位出具證明，并提供有建筑工程質量鑒定單位（機構）出具的《民用建筑安全性鑒定評級鑒定報告》，由住建部門出具認定或核實意見，方可辦理，并在不動產登記簿及不動產權證書“附記”中備注超出面積。

　　2. 如非單位職工購買的，按照“尊重歷史、無錯優先、違法必究”原則，進行相應處理，補交差價，繳納相關稅費，方可辦理。

　　（五）住宅小區（含獨立幢）違反土地規劃條件超容積率或超建筑面積建設的問題。

　　1. 2013年4月1日《遂溪縣城鄉規劃建設管理規定（2013版）》實施前已取得《建設工程規劃許可證》，且《建設工程施工許可證》、竣工驗收等手續齊備，土地沒有設定容積率，應計容面積沒有超過建設工程規劃批準面積的，無需補繳地價差，給予登記。

　　2. 2013年4月1日《遂溪縣城鄉規劃建設管理規定（2013版）》實施前以及實施后至2016年6月30日遂溪縣不動產統一登記實施前已取得《建設工程規劃許可證》，且《建設工程施工許可證》、竣工驗收等手續齊備，土地沒有設定容積率，但應計容面積超過工程規劃批準面積；或原始檔案資料依據《關于公布實施遂溪縣城區國有土地使用權基準地價的通知》（遂價（2010）6號）已取得政府或政府部門相關批準設定容積率并繳納相關土地出讓金，但應計容面積或建設工程規劃批準面積超過此容積率開發強度的；超出面積部分需補繳地價差并繳納相關稅費。

　　3. 樓盤負擔了道路和巷道等部分公共設施配套用地，且有相關土地權屬來源佐證材料的，可按容積率給予折算建筑面積。

　　4. 針對違反土地規劃條件超容積率或超建筑面積建設的，擅自占用公共巷道擴建、房屋建筑超出宗地紅線等違建部分不予登記，并在不動產登記簿和不動產權證書附記欄標注“實測房屋建筑面積**平方米，核準登記房屋建筑面積**平方米，超出核準登記的房屋建筑面積**平方米；超出核準登記的房屋建筑面積不予登記”；房屋平面圖上以虛線標注違建部分。

　　（六）關于不同時期、不同類型的土地處置遺留問題。

　　解決土地處置遺留問題，原則上尊重歷史，分不同時間段、不同類型采取掛牌、協議出讓等方式按照處置時的政策規定處理后可依法辦理不動產登記。

　　1. 2002年12月1日《廣東省土地使用權交易市場管理規定》實施前用地單位（包括行政企事業單位）因倒閉、破產、撤銷、兼并、搬遷等方式處置土地，對有合法土地權屬來源的，且符合城市規劃的，可以依法辦理不動產登記。若已發生轉移行為的，由現權利人補辦土地出讓手續后，繳納相關稅費，辦理不動產登記。

　　2. 在2007年6月30日《國土資源部 監察部關于落實工業用地招標拍賣掛牌出讓制度有關問題的通知》實施前通過協議轉讓取得的，并簽訂土地轉讓合同的工業用地，有合法土地權屬來源且符合土地利用規劃和城鄉總體規劃，或符合國土空間規劃的，可依法辦理不動產登記。屬于劃撥土地的，若已發生轉移行為的，由現權利人補辦土地出讓手續后，繳納相關稅費，辦理不動產登記。

　　3. 原遂溪縣縣城建設辦公室因縣城建設和開發需要對拆遷安置戶和困難戶安排土地建房的問題。雖沒有取得土地使用證，但有合法土地權屬來源，經公告后無異議，應予受理并辦理不動產登記。屬于劃撥土地的，發生轉移行為必須補辦土地出讓手續和繳納相關稅費后辦理不動產登記。對于歷史原因導致權屬來源材料不符合不動產登記要求的，可根據取得土地使用時的有關政策予以認定。

　　4. 少數集體企業或鎮（街）、村于20世紀90年代使用集體土地進行工廠、加油站等非住宅建設的，由縣自然資源部門進行規劃審查，不符合土地利用規劃和城鄉總體規劃的，或不符合國土空間規劃的，不予辦理不動產登記。符合規劃的，按照《確定土地所有權和使用權的若干規定》的要求，由縣自然資源部門會同屬地鎮（街道）重新確認土地所有權。若確定為國有土地的，按照國有劃撥土地辦理不動產登記；權利人可在國有劃撥的基礎上，補辦土地出讓手續，繳納相關稅費后申請辦理不動產變更登記，將土地使用權類型由劃撥變更為出讓。

　　5. 原個別單位或個人與中林集團雷州林業局有限公司、廣東省廣前糖業發展有限公司簽訂相關征地協議，已繳納相關款項，但至今未有辦理用地審批手續的，依據協議書簽訂的范圍，統一將土地使用權收歸縣人民政府所有并辦理不動產登記，待完成用地審批手續后，依法供地使用。

　　6. 單位、個人已使用土地（房產），但實際用地面積與證載（批準）面積不一致的：

　　（1）尚未辦理土地（房產）登記手續的，若實際面積少于批準面積，按實際測量面積辦理不動產登記；若實際面積大于批準面積，房屋超出部分非擅自加建亂建，與原有建筑是密不可分的同一主體建筑的，在不違反土地規劃條件且無爭議的情況下，提供有建筑工程質量鑒定單位（機構）出具的《民用建筑安全性鑒定評級鑒定報告》，由住建部門出具認定或核實意見，按照有關規定依法處罰，超出面積部分按規定繳納相關稅費后辦理不動產登記，并在不動產登記簿及不動產權證書“附記”中備注超出面積。

　　（2）已辦理土地（房產）登記手續的，若實際面積少于證載面積，按實際測量面積進行更正登記手續；若實際面積大于證載面積的，房屋超出部分非擅自加建亂建，與原有建筑是密不可分的同一主體建筑的，在不違反土地規劃條件且無爭議的情況下，提供有建筑工程質量鑒定單位（機構）出具的《民用建筑安全性鑒定評級鑒定報告》，由住建部門出具認定或核實意見，按照有關規定依法處理，超出面積部分按規定補辦出讓手續，繳納相關稅費，并在不動產登記簿及不動產權證書“附記”中備注超出面積。

　　四、本處理方案匯集遺漏的、未陳述的其他歷史遺留問題，若符合國家、省、市的文件規定，可參照執行上級文件解決。

　　五、凡法律法規政策明令禁止的，不納入處理范圍，另行依法處理。對于把握不準的歷史遺留問題，按照“一事一議”原則報請縣人民政府同意后方可辦理。

　　六、我縣原有文件規定與本方案相沖突的，以本方案為準。如國家、省、市政策有新規定，或發現其他必須調整的情形，我縣將再作相應調整。

　　七、本方案由縣自然資源局負責解釋。

　　八、本方案自發布之日起實施，有效期三年。

　　附則：遂溪縣解決不動產統一登記有關歷史遺留問題處理方案實施細則

附則

遂溪縣解決不動產統一登記有關歷史遺留問題處理方案實施細則

　　為規范劃撥土地補辦出讓手續的辦法和相關費用繳納標準，便于群眾辦理，減少群眾跑動次數，更好地把《遂溪縣解決不動產統一登記有關歷史遺留問題的處理方案》（以下簡稱《處理方案》）落實到位，切實解決遂溪縣不動產統一登記歷史遺留問題，依據《自然資源部關于加快解決不動產登記若干歷史遺留問題的通知》（自然資發〔2021〕1號）的規定，按照用地行為發生時的法律法規，區分不同時段、不同類型的歷史遺留問題確定處理政策補辦用地手續、辦理不動產登記的原則，特制定本細則。

　　第一條 關于《處理方案》所涉罰款、土地出讓金等款項及相關費用的收繳辦法按現行政策執行，計算口徑按不同年限分段分級及相應標準執行。

　　（一）土地出讓金

　　1. 2010年6月1日《關于公布實施遂溪縣城區國有土地使用權基準地價的通知》（遂價〔2010〕6號，以下簡稱“遂價〔2010〕6號文”）實施前產生轉移行為的土地及建成的房屋，土地出讓金收取標準按土地所在位置依據《關于公布遂溪縣城區國有土地定級基準地價的通知》（遂價〔2002〕7號）所規定的基準地價的50%執行收繳。

　　2. 2010年6月1日《關于公布實施遂溪縣城區國有土地使用權基準地價的通知》（遂價〔2010〕6號）實施后產生轉移行為的土地及建成的房屋，土地出讓金收取標準按土地所在位置依據遂價〔2010〕6號文所規定的基準地價的50%執行收繳。

　　（二）容積率差價

　　補繳容積率差價，按以下公式計算收取：

　　1. 增加計容建筑面積補交土地出讓金的計算公式為：應補交的土地出讓金＝樓面地價×增加的計容建筑面積。

　　2. 增加層數建筑面積補交土地出讓金的計算公式為：應補交的土地出讓金＝樓面地價×增加的層數建筑面積。

　　個人建房房屋層數不超過6層，總高度不超過23米（含坡屋頂高度不大于2.2米）的，無需補繳。

　　（三）基礎設施配套費

　　基礎設施配套費根據房屋建筑面積核算，按以下標準執行：

　　1. 城區范圍內，城市基礎設施配套費按建筑成本價的4%收取，私人自建自住的住宅不納入此收費范圍；

　　2. 鎮村范圍內，村鎮基礎設施配套費按建筑成本價的5%收取。

　　上述費用依據縣住建部門出臺的《遂溪縣房屋工程建筑經濟指標》中的（房屋竣工年份）建筑成本價核算征收。若房屋竣工年份早于《2005年遂溪縣房屋工程建筑經濟指標》，則按《2005年遂溪縣房屋工程建筑經濟指標》建筑成本價核算征收。

　　（四）相關稅費

　　由縣稅務部門按相關規定征收。

　　（五）行政處罰

　　1. 2002年7月1日《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》實施前產生轉移行為的土地及建成的房屋，依照如下標準執行：

　　（1）涉及土地違法的，按土地面積處予15元/平方米罰款。

　　（2）涉及規劃違法建設的，依據《自然資源違法行為立案查處工作規程（試行）》城鄉規劃違法建設中涉及工程造價罰款基數的認定，按房屋違法建設面積的工程造價的5%進行處罰。

　　2. 2002年7月1日《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》實施后至2013年4月1日《遂溪縣城鄉規劃建設管理規定（2013版）》實施前產生轉移行為的土地及建成的房屋，依照如下標準執行：

　　（1）涉及土地違法的，按土地面積處予30元/平方米罰款。

　　（2）涉及規劃違法建設的，依據《自然資源違法行為立案查處工作規程（試行）》城鄉規劃違法建設中涉及工程造價罰款基數的認定，按房屋違法建設面積的工程造價的6%進行處罰。

　　3. 2013年4月1日《遂溪縣城鄉規劃建設管理規定（2013版）》實施后至2016年6月30日遂溪縣不動產統一登記實施前建成的房屋，依照如下標準執行：

　　涉及規劃違法建設的，依據《自然資源違法行為立案查處工作規程（試行）》城鄉規劃違法建設中涉及工程造價罰款基數的認定，按房屋違法建設面積的工程造價的6%進行處罰。

　　上述相關罰款及費用依據縣住建部門出臺的《遂溪縣房屋工程建筑經濟指標》中的（房屋竣工年份）建筑成本價核算征收。若房屋竣工年份早于《2005年遂溪縣房屋工程建筑經濟指標》，則按《2005年遂溪縣房屋工程建筑經濟指標》建筑成本價核算征收。

　　（六）防空地下室易地建設費

　　按規定需建設防空地下室而沒進行建設的，防空地下室易地建設費收費標準如下：

　　防空地下室易地建設費收費標準為每平方米1200元，其中：地面總建筑面積2000平方米（含）以下的民用建筑[10層（含）以上或基礎埋深達3米（含）以上的除外]收費標準為每平方米400元。

　　第二條 《處理方案》中的六大類歷史遺留問題統一由遂溪縣土地交易服務中心按規定收件辦理。

　　第三條 上述款項中土地出讓金、基礎設施配套費、土地違法罰款等款項由縣自然資源部門依法組織執收，防空地下室易地建設費等款項由縣住房和城鄉建設部門依法組織執收，規劃違法罰款等款項由縣城市管理和綜合執法部門依法組織執收，并根據非稅收入相關規定繳入縣財政；相關稅費由縣稅務部門依法征收。

　　第四條 本細則由縣自然資源、住房和城鄉建設、城市管理和綜合執法、財政、稅務部門負責解釋。

　　第五條 本細則與《處理方案》同時施行。

　　政策解讀：《遂溪縣解決不動產統一登記有關歷史遺留問題的處理方案》政策解讀