案情簡介

　　原告張某與被告李某均居住在被告某房地產公司開發建設的某小區內，且原告張某位于被告李某樓下。2024年5月6日，原告發現家中主臥衛生間的屋頂處有漏水聲，隨即聯系住在樓上的被告李某。原告與被告李某共同在場拆開衛生間的集成吊頂，發現集成吊頂上方存在漏水點。5月12日左右，原告發現衛生間旁邊的主臥屋頂、墻體、壁布及柜子出現發霉現象，遂再次聯系被告李某。最終，專業維修人員于5月18日前往家中進行維修。經檢測，漏水原因是被告某房地產公司鋪設在被告李某家中的暗埋管道存在一個針眼大小的小孔，通過肉眼查看及手指觸摸可判斷小孔是向管道內部凸起的。

　　法院審理

　　法院審理認為，原告居住于被告李某樓下，原告家中家具、裝修發霉系被水浸泡所造成，與被告李某家中管道漏水發生在同一時間、同一位置，足以認定原告家中財產受損是因李某家中管道漏水所致。本案中，破損管道是由被告某房地產公司負責鋪設安裝的暗埋管道，被告李某入住前鋪貼瓷磚及日常生活不可能破壞到該管道，且受損漏水的小孔是由外向管道內部凸起，應系因外力作用于管道外部致其受損，漏水孔僅有細小針眼大小，不排除在運輸、鋪埋過程中因磕碰造成最初的微小瑕疵，后經水壓沖擊，日積月累，漏水孔變大，最終發生漏水現象。被告某房地產公司辯稱，被告李某自2015年購房至今已九年之久，早已超過《建設工程質量管理條例》關于兩年保修期的規定。法院認為，開發商在超出保修期的合理期限內，仍負有保證房屋質量的合同義務。

　　本案中，案涉受損管道為暗埋的排水管道，雖然約定的保修期為兩年，但造成原告財產損失的卻是案涉管道漏水，確系存在質量問題。保修期不能等同于保質期，漏水管道保修期滿，開發商的保修責任雖消滅，但不等于可以免除開發商的商品質量保證責任，開發商在超出保修期的合理期限內仍負有保證房屋質量的合同義務。案涉管道為暗埋排水管道，若按被告某房地產公司所稱，超過兩年保修期即不承擔責任，則購房者需要每隔幾年就打開地面、墻面對暗埋管道進行保養維護，這顯然不符合現實。因此，法院認為案涉管道未超出該項工程的合理使用期限，被告某房地產公司不能舉證證明管道所存在的損壞是由于自然原因或購房者人為改動等所造成，應承擔舉證不能的法律后果，就原告的相關損失進行賠償。

　　法官說法

　　房屋是需要長期使用的特殊商品，開發商應保證在合理使用期限內，建造房屋所使用的管線、建材等符合質量標準，并達到合理的使用期限。雖然法律對于建筑工程的合理使用年限沒有明確規定，但開發商不能因此將合同中約定的“保修期限”等同于合理使用年限。而應在充分考慮房屋建筑的特性，即“可以長期使用的固定資產”這一基礎上，參照同類建筑工程的實際合理使用年限，確保房屋的合理使用年限符合社會公眾的預期。同時，也要注意到，在房屋存在質量問題的情況下，質量問題往往在保修期內已經存在，只是其造成的損害在后期才顯現而已。因此，開發商不能單純地以超出保修期為由，而拒絕承擔因房屋質量問題造成的損失。

　　來源：中國普法微信公眾號、智慧普法平臺（中國普法網）