對于身在異鄉(xiāng)的人來說，住宿問題是一件大事，能夠住得安全舒心是每個人的愿望。那么，如果租房遇到房屋甲醛超標(biāo)該怎么辦？近日，北京市海淀區(qū)人民法院就審理了這樣一起由租賃房屋甲醛超標(biāo)引發(fā)的合同糾紛。
2021年6月，剛從大學(xué)畢業(yè)的小唐順利在北京找到了工作。為了解決住宿問題，他與某知名房屋租賃公司簽訂了房屋租賃合同，約定承租一間房屋，租期7個月，并約定了租金、服務(wù)費(fèi)、押金等，付款方式押一付三。合同簽訂后，他向住房租賃公司足額支付了押金、三個月租金及服務(wù)費(fèi)共計2.38萬元。幾天后，小唐便搬進(jìn)了房子。
入住后不久，小唐逐漸出現(xiàn)呼吸道不適等癥狀，后來變成了經(jīng)常流鼻血。他開始懷疑房屋是否甲醛超標(biāo)。入住20多天后，小唐在網(wǎng)上花費(fèi)174元購買了甲醛檢測服務(wù)，檢測結(jié)果顯示房屋甲醛濃度為0.16mg/m3。
小唐立即聯(lián)系房屋租賃公司交涉，卻被告知如需證明甲醛超標(biāo)，應(yīng)按照房屋租賃合同約定的提交具備CMA空氣質(zhì)量檢測資質(zhì)機(jī)構(gòu)出具的空氣檢測報告。不得已，小唐又花費(fèi)334元委托中環(huán)科研環(huán)境監(jiān)測（北京）有限公司對承租房屋室內(nèi)空氣質(zhì)量進(jìn)行CMA檢測。檢測報告顯示，房屋臥室內(nèi)空氣甲醛含量濃度值為0.13mg/m3，高于國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T18883-2002《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定限值（≤0.10mg/m3）。
為此，小唐要求房屋租賃公司立即收房并退還全部已支付的房租、服務(wù)費(fèi)、押金和兩次檢測費(fèi)。該公司提出，小唐應(yīng)在租房合同簽訂之日起3日內(nèi)對空氣質(zhì)量提出異議，超期至多退還自簽約起10日的租金。隨后，該公司僅退還小唐1.7萬元的租金及166元的水電費(fèi)。
無奈之下，小唐向法院起訴，請求法院判令住房租賃公司返還已支付的全部租金、押金、服務(wù)費(fèi)及兩次檢測費(fèi)。
法院認(rèn)為，房屋租賃公司作為出租方，負(fù)有保障出租房屋安全且適宜居住的義務(wù)。據(jù)已查明事實(shí)，案涉房屋不具備安全居住條件，合同目的無法實(shí)現(xiàn)，住房租賃公司構(gòu)成根本違約，小唐有權(quán)據(jù)此解除合同。針對房屋租賃公司以小唐未按照合同約定在合同簽訂之日起3日內(nèi)對空氣質(zhì)量提出異議為由提出抗辯，法院認(rèn)為，空氣質(zhì)量問題會對人體造成潛在隱患，租戶難以在短期內(nèi)察覺。承租人出于對住房租賃公司的信任，往往只會在身體出現(xiàn)明顯癥狀的情況下才進(jìn)行空氣質(zhì)量檢測。該條款中，房屋租賃公司存在免除和減輕己方責(zé)任之嫌。此外，其也未能舉證其曾對該條款解釋說明并提示小唐特別注意該條款，因此，法院對房屋租賃公司此項(xiàng)抗辯不予采信。
最終，法院判決房屋租賃公司返還小唐房屋租金、服務(wù)費(fèi)、房屋甲醛檢測費(fèi)合計7119.67元。
房屋租賃公司應(yīng)保障房屋安全適宜居住
法官表示，在本案審理過程中，有兩個爭議焦點(diǎn)：第一，交付房屋甲醛超標(biāo)，出租人是否構(gòu)成根本違約；第二，出租人在房屋租賃合同中將承租人對空氣質(zhì)量提出異議的期限設(shè)定為三天，承租人超期提出異議，應(yīng)如何認(rèn)定。
首先，房屋租賃公司作為出租人，負(fù)有保障出租房屋安全且適宜居住的義務(wù)。本案中，涉案房屋經(jīng)CMA檢測機(jī)構(gòu)檢測，房屋空氣中甲醛含量超過國家標(biāo)準(zhǔn)值，勢必會對居住人的身體健康造成顯性損害或潛在隱患。不同于個人出租房屋，房屋租賃公司作為專業(yè)從事房屋租賃的經(jīng)營主體，其對于房屋是否適宜出租應(yīng)有明確的認(rèn)知，對相關(guān)規(guī)定中涉及房屋空氣質(zhì)量的要求，房屋租賃公司應(yīng)當(dāng)清楚、了解，并應(yīng)嚴(yán)格遵守。現(xiàn)涉案房屋經(jīng)檢測存在空氣質(zhì)量問題，不具備安全居住條件，合同目的無法實(shí)現(xiàn)，房屋租賃公司構(gòu)成根本違約。根據(jù)我國民法典相關(guān)規(guī)定，房屋租賃公司應(yīng)對甲醛超標(biāo)導(dǎo)致合同解除的后果承擔(dān)違約責(zé)任。
關(guān)于承租人超期提出異議，房屋租賃公司提交的房屋租賃合同為其預(yù)先單方擬定的填充式可重復(fù)利用的合同，符合格式條款的構(gòu)成要件。空氣質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)并非承租人能立刻感知的，而是需要專業(yè)設(shè)備進(jìn)行檢測。在甲醛含量超標(biāo)較低的情況下，承租人很難將甲醛超標(biāo)所引發(fā)的身體不適，如頭疼、失眠、乏力等慢性中毒情況，在短期內(nèi)聯(lián)想到與空氣質(zhì)量不合格相關(guān)。因此，房屋租賃公司作為專業(yè)從事房屋租賃的公司，在其提供的房屋租賃合同中，將普通承租人對空氣質(zhì)量提出異議的期限限定在簽訂合同之日起三日內(nèi)，是在減輕己方責(zé)任。其應(yīng)當(dāng)采取合理的方式提示承租人注意該條款，并對該條款予以說明。
法官提示，畢業(yè)生首次租房難免經(jīng)驗(yàn)不足，應(yīng)找正規(guī)的房屋租賃公司。簽約前務(wù)必到現(xiàn)場檢查房屋，簽訂正式的書面合同，簽字前仔細(xì)閱讀合同條款。在簽約及入住后，如身體出現(xiàn)不適，應(yīng)及時就醫(yī)并請有資質(zhì)的專業(yè)檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測，以書面或其他可留存的方式提出解約。同時，房屋租賃公司應(yīng)切實(shí)履行保障出租房屋安全且適宜居住的義務(wù)，提高出租房屋的質(zhì)量，承擔(dān)好企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的社會責(zé)任。
來源：法治日報（記者 張雪泓 通訊員 王文敬 史敬陽）、智慧普法平臺（中國普法網(wǎng)）