新買了一套房子，正沉浸于喬遷之喜時，物業公司上門索要原業主拖欠的物業費和滯納金3萬余元，購房人是否應該付款？近日，北京市順義區人民法院依法審結一起物業費糾紛案，判決駁回了物業公司訴訟請求。
法院查明，凌先生的該套房屋是通過司法拍賣購得，物業公司訴稱原業主一直未繳納2016年7月9日至2021年11月2日期間的物業費1.8萬余元，并產生滯納金1.2萬余元，應由該房產的現業主凌先生支付上述費用。
凌先生表示，涉訴房屋系其通過拍賣所得，物業公司主張的欠費期間其并非業主，也未享受物業服務，物業公司不應向其主張費用；其次，拍賣公告記載物業費、供暖費等由買受人自行與相關單位協商解決，并未規定物業費由買受人承擔。此外，凌先生指出，物業公司提交的與原業主簽訂的物業服務協議中明確約定，轉讓房屋時，原業主應結清應繳納的各項費用，物業公司應向前業主追繳所欠物業費。
法院認為，司法拍賣的實質，是將被執行人的財產予以變賣，拍賣后的價款依照法律規定對全部債權人予以平等清償，原告物業公司對涉案房屋拖欠的物業管理費只享有普通債權，無優先受償權。據此，法院對物業公司的訴求不予支持。
法官庭后表示，凌先生對涉案房屋確權之前的物業費是否有繳納義務，還應根據司法拍賣文件予以確認。從法院拍賣公告分析，并沒有將拖欠的物業費作為要承擔的費用列明，而只是將其表述為買受人自行與相關單位協商，協商即意味著是否承擔責任是不確定的，協商不成，拖欠的物業管理費并非必然由競拍人負擔。
具體到本案中，由于拍賣文件未對確權之前的物業費進行明確約定，根據合同相對性原則，物業公司可向原業主主張確權前欠繳的物業費，獲得生效債權文書后可向法院申請執行或參與拍賣房款分配。
來源：法治日報（記者 徐偉倫 通訊員 王利俠）、智慧普法平臺（中國普法網）